Pentingnya Akta Jual Beli
Tahun 2021 lalu, dunia hiburan dihebohkan oleh kasus mafia tanah yang dialami oleh salah satu aktris Indonesia, Nirina Zubir. Kebenaran ini baru terungkap usai sang Ibunda meninggal dunia. Karena kasus ini keluarga Nirina Zubir mengalami kerugian hingga 17 Miliar rupiah.
Diketahui bahwa 6 sertifikat tanah dan bangunan milik ibu Nirina Zubir telah dibaliknamakan oleh Riri Khasmita, mantan ART almarhum ibunda Nirina yang kini sudah menjadi tersangka. Badan Pertanahan Nasional (BPN) Wilayah DKI Jakarta menyebutkan 3 di antaranya telah dijual dan dibaliknamakan menjadi milik orang lain.
Singkatnya, tersangka melakukan pemalsuan tanda tangan untuk menerbitkan akta kuasa menjual, lalu membalik nama keenam sertifikat tersebut. Kemudian tersangka juga dibantu oleh sang suami, Edrianto yang juga diduga menggandeng 3 tersangka lain yang berprofesi sebagai Notaris untuk membuat akta kuasa jual. Setelah ada hak untuk menjual, barulah bisa membuat akta jual beli.
Akta Jual Beli (AJB)
Berdasarkan pasal 1457 KUHPerdata yang menyebutkan Jual beli adalah suatu persetujuan, yang mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah diperjanjikan.
Jual Beli harus di lakukan secara terang dan tunai. Terang artinya dilakukan dihadapan Pejabat Umum yang berwenang dan tunai dilakukan pembayaran secara tunai.
Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jo. PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan berdasarkan Pasal 19 PP 10 Tahun 1961 tentang Peraturan Pelaksana UUPA bahwa jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Berdasarkan Pasal 1 PP No. 37 Tahun 1998 Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Syarat Akta Jual Beli
PPAT dalam melakukan jual beli, PPAT wajib melakukan pengecekan sertifikat tanah dan catatan lain pada Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat,
Dalam Jual Beli penting memenuhi syarat formil dan materil:
A. Syarat Materil :
1) Penjual maupun pembeli adalah pihak yang memang berhak melakukan transaksi jual-beli.
2) Tanah atau properti yang diperjualbelikan tidak sedang dalam keadaan sengketa.
B. Syarat Formil :
Akta jual beli harus dibuat oleh PPAT (Peraturan Pemerintah No. 24/1997).
Perhitungan Pajak Jual Beli
Terdapat 2 jenis pajak yang harus dibayarkan ketika melakukan transaksi jual beli :
1.Pajak Penghasilan (PPh) / Pajak yang dibayar oleh penjual. Perhitungannya ialah:
Harga jual beli / NJOP* x 2.5%
2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB) / Pajak yang dibayar oleh pembeli:
Tanah di daerah Jakarta {(Harga jual beli/ NJOP* - 80 juta) x 2.5%}
Tanah di luar Jakarta {(Harga jual beli / NJOP* - 60 juta) x 2.5%}
*)Harga jual beli/NJOP yg mana tertinggi yang akan digunakan untuk perhitungan pajak.
Tahap-tahap membuat Akta Jual Beli
1. Melakukan pengecekan sertifikat
2. Melakukan perhitungan pajak penjual dan pembeli
3. Melakukan validasi pajak penjual dan pembeli
4. Pendaftaran balik nama sertifikat dan pembayaran PNBP untuk balik nama sertifikat di BPN
Maka dari itu Akta Jual Beli ini sangat penting dalam transksi pengalihan tanah antara penjual dan pembeli
Setelah urusan AJB selesai, pembeli harus melakukan proses balik nama atas sertifikat, sehingga perlu menerapkan prinsip kehati-hatian dalam menjalankan transaksi ini. Harus memilih Notaris yang jelas dan terpercaya.
Semoga hal ini dapat memberikan pelajaran kepada kita.
Bagi kalian yang mau mengurus Akta jual beli tapi masih bingung bagaimana caranya, langsung saja dikonsultasikan melalui Aktainaja !
